Na słowo spadek wielu ludziom pojawia się od razu uśmiech na twarzy. Bo dla wielu spadek to zysk. Tymczasem bywa odwrotnie – masa spadkowa może „zawierać” więcej długów, niż wartości dodatniej. A co w przypadku odziedziczenia mieszkania lub domu?
Jak to ogarnąć?
Na początek przyda się trochę teorii, aby zrozumieć kto po kim dziedziczy i jak to jest w przypadku z testamentem i bez testamentu (tzw. dziedziczenie ustawowe).
- Dziedziczenie z testamentem i ustawowe
- Zachowek
- Przedawnienie roszczenia o zachowek
- Sprawy spadkowe po śmierci spadkodawcy
- Formalności podatkowe po nabyciu spadku
Dobrą wiadomością dla spadkobierców jest dziś to, że od października 2015 roku domyślnie (w przypadku dziedziczenia ustawowego) dziedziczy się z dobrodziejstwem inwentarza. To znaczy, że jeśli ktoś nie załatwi postepowania spadkowego w sądzie lub u notariusza do pół roku od momentu ,gdy dowiedział się, że jest spadkobiercą, nie może już wprawdzie odrzucić spadku (gdy wie lub przypuszcza, że spadkodawca mógł zostawić długi), ale w razie czego za potencjalne długi spadkodawcy będzie odpowiadał jedynie do wysokości wartości pozostawionej masy spadkowej, nawet jeśli wynosi ona 0.
Jeśli spadkodawca nie zostawił testamentu, następuje dziedzicznie ustawowe – czyli spadkobiercy otrzymują w równych częściach masę spadkową – małżonek jednak nie mniej, niż 1/4 masy spadkowej po żonie / mężu.
Jeśli dom / mieszkanie zostało komuś podarowane w umowie dożywocia, to lokal ten nie wchodzi do masy spadkowej; spadkobiercy nie mogą. się ubiegać o zachowek od wartości tego lokalu.
Może się zdarzyć, że w testamencie spadkodawca kogoś wydziedzicza – oczywiście musi mieć mocne powody, aby wydziedziczenie było prawnie skuteczne.
W skład masy spadkowej nie wchodzą też pieniądze z konta spadkodawcy, jeśli ten wyda dyspozycję na wypadek śmierci i wskaże konkretną osobę, która może w takim przypadku dysponować tymi środkami z pominięciem procesu spadkowego. Jednak należy pamiętać, że nabycie takiej kwoty należy zgłosić do urzędu skarbowego do pół roku od śmierci właściciela konta, którego dotyczyła dyspozycja na wypadek śmierci.
Mieszkanie, dom ze spadku – jak to ugryźć?
Jeśli lokal został odziedziczony tylko przez jednego spadkobiercę (zakładamy, że sprawa jest prosta: nie ma osób, które mają prawo ubiegać się o zachowek, spadkodawca nie miał długów, lokal nie jest zadłużony i ma nieobciążoną hipotekę), może sam zdecydować, co z tym dobrem zrobić. Zamieszkać, wynająć, sprzedać? Pełny wachlarz możliwości.
Jeśli jednak spadkodawców jest przynajmniej dwóch / dwoje, to już może nastąpić pewna niezgoda co do losów odziedziczonego lokalu. Koszty związane z utrzymaniem spadkobiercy ponoszą w takiej części, ilu jest spadkobierców – chodzi o wszelkie opłaty (media, czynsz) i w razie potrzeby przeprowadzenia napraw, czy większego remontu, też powinni partycypować w tym finansowo wg tego, ile % udziału konkretne osoby posiadają w mieszkaniu.
Wg art. 206 KC, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Wprowadzenie domowników: współwłaściciel ma prawo mieszkać w nieruchomości wraz ze swoją najbliższą rodziną (małżonkiem, małoletnimi dziećmi). Jeśli jednak dzieci są dorosłe, ich stałe zamieszkanie bez zgody drugiego spadkobiercy może być traktowane jako czynność przekraczająca tzw. zwykły zarząd, co teoretycznie wymaga zgody obu stron.
We wspomniany zwykły zarząd wchodzą standardowe, powtarzalne czynności, takie jak:
- Bieżąca konserwacja i drobne naprawy: malowanie ścian, naprawa kranu, przeglądy kominiarskie czy konserwacja instalacji.
- Opłacanie rachunków i podatków: regulowanie należności za media (prąd, woda, gaz) oraz podatku od nieruchomości.
- Utrzymanie porządku: koszenie trawnika, odśnieżanie, sprzątanie części wspólnych.
- Zawieranie umów o media: podpisanie umowy na wywóz śmieci czy internet.
- Pobieranie pożytków: jeśli dom jest wynajmowany, pobieranie czynszu (choć samo zawarcie nowej umowy najmu bywa sporne – zależy od dotychczasowego przeznaczenia domu).
Co w przypadku braku zgody co do zarzadzania i korzystania z odziedziczonego lokalu?
Oczywiście sprawę da się załatwić poza sądem, jeśli:
- wszyscy spadkobiercy zgodzą się, że najuczciwiej wobec wszystkich będzie sprzedać dom / mieszkanie i sprawiedliwie podzielić się pieniędzmi
- jeden współwłaściciel, któremu najbardziej zależy na użytkowaniu lokalu, jest w stanie spłacić pozostałych, też może się obyć bez sądu
W razie braku zgody, można zwrócić się do Sądu o dział spadku.
Co ze sprzedażą?
Jeśli okaże się, że słusznym rozwiązaniem będzie sprzedaż lokalu i podział pieniędzy, warto wiedzieć, o kilku rzeczach. Jedną z nich jest podatek 19% od sprzedaży.
Zasada 5 lat – od kiedy się je liczy?
Jeszcze do końca 2018 roku, aby uniknąć 19% podatku za sprzedaż odziedziczonego mieszkania lub domu, należało poczekać 5 lat począwszy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odziedziczenie – czyli czy spadek miał miejsce 2 stycznia roku X, czy 30 grudnia roku X, wspomnianych 5 lat zaczynało się liczyć od 31.12. tegoż roku (dla pewności warto zaczekać z początkiem liczenia do początku kolejnego roku), czyli np. odziedziczyłam mieszkanie 31 lipca 2020 roku, więc zaczynam liczyć od 1 stycznia 2021. Mieszkanie mogłam „bezpiecznie” sprzedać w 2026 roku.
Obecnie – tych 5 lat liczymy od momentu, gdy to spadkodawca wybudował / kupił / został właścicielem mieszkania / domu z innego powodu – przykładowe źródło
Jeśli jednak sprzedaż mieszkania odbywa się przed upływem tych 5 lat, podatku można uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na tzw. cele mieszkaniowe – trzeba je wydać na tych zasadach do 3 lat od sprzedaży domu / mieszkania.
Jeśli już zapadnie decyzja o sprzedaży domu lub mieszkania, na początku nie zawsze wiadomo, jak się do tego zabrać. Spróbuję podpowiedzieć to i owo w kolejnym wpisie.
