Sprzedaż mieszkania pochodzącego ze spadku – co trzeba wiedzieć na wstępie?

Mieszkanie po bliskiej rodzinie – po rodzicach, czy dziadkach – to często lata wspomnień i sentymentów. Dla wielu osób to rzecz bezcenna, którą będą chcieli zatrzymać w rodzinie. Co należy więc zrobić dziedzicząc mieszkanie, niezależnie od tego, czy zostanie ono sprzedane, czy nie?

Co się dzieje po śmierci spadkodawcy?

Aby móc dysponować „masą spadkową”, czyli tym, co spadkodawca po sobie zostawił, trzeba przeprowadzić postepowanie spadkowe. I to niezależnie, czy spadkodawca zostawił testament, czy nie.

Trochę teorii w tej kwestii można znaleźć na stronach:

1. Dziedziczenie z testamentem i ustawowe
2. Zachowek
3. Przedawnienie roszczenia o zachowek

Jeśli wśród spadkobierców panuje zgoda, mogą załatwić sprawę spadku u notariusza – będzie szybciej i tylko trochę drożej, niż przez sąd. W sądzie złożenie wniosku o sprawę sądową kosztuje obecnie 100 zł, potem nadanie spawie numeru – 5 zł i jeśli na rozprawie uczestnicy będą składać oświadczenia o odrzuceniu spadku lub przyjęciu go wprost – to kolejne 100 zł.

Uczestniczyłam w sprawie spadkowej po mamie. Akurat rozprawa została wyznaczona na 3 tygodnie przed upływem pół roku od śmierci mamy. Sędzina uprzedziła nas – spadkobierców, że jeśli zgadzamy się na dziedziczenie z dobrodziejstwem inwentarza, możemy nie składać żadnych oświadczeń (każdy oszczędza 100 zł) i tylko poczekać te trzy tygodnie. Dzień po upływie pół roku od śmierci spadkodawczyni, Sąd na posiedzeniu niejawnym stwierdzi nabycie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Potem sąd wydał stosowne postanowienie i wysłał nam jest listownie. Po kolejnych 3 tygodniach decyzja się uprawomocniła.

Kiedy już decyzja Sądu jest prawomocna, spadkobiercy powinni zawnioskować o wydanie odpisu uprawomocnionej decyzji – z własnego doświadczenia polecam wziąć przynajmniej dwa odpisy.

Kiedy już dotrą one do spadkodawców, muszą oni zgłosić spadek w skarbówce. Potem zostaje jeszcze tylko wniosek o dokonanie zmiany właściciela w księdze wieczystej.

Sprzedajemy!

Przy podejmowaniu decyzji, co zrobić z mieszkaniem ze spadku, zawsze warto zacząć  od prób polubownego wspólnego dogadania się. 

Owszem, są sytuacje, gdy z jednym spadkobiercą jest kiepski kontakt lub w ogóle go nie ma i wtedy niestety trzeba iść do Sądu o zniesienie współwłasności.

Kiedy natomiast część spadkobierców chce mieszkanie sprzedać, a część nie, mamy następujące rozwiązania:

• dział spadku w Sądzie – sąd może zdecydować o sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej; uzyskaną kwotą podzielą się spadkobiercy, jednak może ona odbiegać od ceny rynkowej, niestety na niekorzyść
• zwolennicy sprzedaży mogą sprzedać swoje udziały np. firmie, która je skupuje. Dostaną część wartości rynkowej, ale objedzie się bez sądu i często lat trwania procesu

Do samej sprzedaży, jeśli już do niej dojdzie, będą potrzebne:

• świadectwo charakterystyki energetycznej – do załatwienia przez internet w ciągu kilku dni roboczych
• zaświadczenie ze skarbówki, że spadkobiercy są rozliczeni z podatku (zostali zwolnieni / zapłacili lub podatek umorzono). I tu uwaga: w 2025 roku zmieniły się pewne przepisy i niektóre urzędy skarbowe nie tak zawsze chcą takowe wydać. Mimo to, notariusze wciąż wymagają takiego zaświadczenia. Dlatego warto próbować uzyskać ten dokument w innym oddziale urzędu skarbowego
• odpis uprawomocnionej decyzji sądu w sprawie spadkowej lub analogiczny dokument wydany przez notariusza
• nr księgi wieczystej, aby notariusz miał w nią wgląd
• zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z czynszem (jak najbardziej aktualne w dniu sprzedaży)
• zaświadczenie o tym, że w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany (jw.)
• zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości

U notariusza, oczywiście, niezbędny będzie też dokument tożsamości.

Kiedy sprzedawać samemu, a kiedy przez biuro pośrednictwa?

Sprzedaż mieszkania można jak najbardziej „ogarnąć” samemu, jeśli jest się w stanie pokazywać mieszkanie osobom potencjalnie zainteresowanym. 

Jeśli natomiast ktoś nie czuje się na siłach, aby wszystko ogarnąć lub mieszka w innym mieście, wtedy warto skorzystać z usług pośrednika